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Conheça o PTAM, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

Entenda como o PTAM determina o valor de mercado de um imóvel e sua importância em negociações justas e transparentes

Papéis sobre uma mesa com gráficos e números
Entenda o PTAM, a ferramenta essencial para avaliações imobiliárias justas e transparentes | Crédito: Unsplash

O PTAM, Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, é um documento essencial que determina o valor de mercado de um imóvel. Elaborado por um corretor de imóveis especializado, ele se baseia em uma análise minuciosa das características da propriedade e é fundamental para garantir negociações imobiliárias justas e transparentes.


Além de sua função básica, o laudo é usado em cenários de financiamento imobiliário e fornece uma avaliação precisa do imóvel e auxilia as instituições financeiras a estabelecerem valores de empréstimo adequados. O PTAM não só certifica a seriedade e o conhecimento técnico do corretor, mas também fortalece sua reputação profissional, conferindo maior confiança aos clientes.


A precisão do PTAM evita complicações em transações imobiliárias através de uma avaliação justa, que facilita negociações e oferece uma base sólida para discussões. É recomendável que o documento seja atualizado anualmente ou quando ocorrerem mudanças significativas no mercado ou na infraestrutura local.


Como elaborar um PTAM

Para a elaboração de um PTAM, são necessários alguns pré-requisitos, como a identificação do solicitante, o objetivo do parecer técnico, a identificação e caracterização do imóvel, a identificação da metodologia utilizada, o valor resultante e sua data de referência, além de um breve currículo e assinatura do avaliador.


Este pode ser elaborado por um corretor de imóveis devidamente registrado no COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) e no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários). Este profissional deve possuir uma formação específica em avaliação imobiliária, adquirida através de um curso de extensão, além de experiência e conhecimento do mercado de imóveis. As competências técnicas e metodológicas são essenciais para realizar uma avaliação precisa e assertiva do valor de mercado de um imóvel.


Existem duas etapas principais para formalizar esse documento. A primeira é a coleta de informações como a análise das características físicas, como tamanho, número de quartos e banheiros, idade da construção e estado de conservação. A localização e a infraestrutura do entorno, as condições do mercado imobiliário local também devem ser levadas em conta para determinar o valor de uma propriedade.


Depois disso, escolhe-se a metodologia da avaliação, podendo ser:


  • Comparativa: compara o imóvel em avaliação com imóveis similares que foram vendidos recentemente na mesma área. Frequentemente usada para imóveis residenciais e comerciais de pequeno e médio porte.

  • Custo: baseia-se no princípio de que um comprador potencial não pagará mais por um imóvel do que custaria para reproduzi-lo. Considera o custo dos materiais e da mão de obra necessários para construir um semelhante, além do valor do terreno.

  • Renda: baseia-se no valor de um imóvel relacionado à renda que ele pode gerar. Adequada em imóveis que são alugados ou usados para gerar renda, como prédios de apartamentos ou imóveis comerciais.


Uma avaliação mais completa envolve a aplicação de mais de uma metodologia, o avaliador concilia os diferentes valores resultantes para chegar a uma estimativa final do valor do imóvel.


Questões Legais

O PTAM desempenha um papel importante em diversos casos, como auxiliar na determinação do valor de mercado do imóvel, o que é especialmente útil em situações de partilha de bens, garantindo uma divisão justa entre as partes envolvidas.


Além disso, o documento avalia o valor dos imóveis que compõem o patrimônio do falecido, contribuindo para uma distribuição equitativa entre os herdeiros. Assim, evita possíveis conflitos e discussões entre as partes, que podem prolongar e complicar o processo de inventário.


Ele também serve como prova objetiva e técnica do montante do imóvel em disputas legais. Seja em casos de divórcio, disputas de propriedade ou qualquer outra situação judicial que envolva a necessidade de determinar o preço de uma propriedade, este laudo é fundamental para embasar a argumentação das partes envolvidas.


Financiamento Imobiliário

Quando se fala de financiamento imobiliário, as instituições financeiras utilizam o preço determinado pelo PTAM para definir a quantia que estão dispostas a emprestar ao requerente. Esse montante influencia diretamente na decisão de aprovar ou não o empréstimo.


Em caso de inadimplência do devedor, o laudo fornece uma garantia as instituição financeira. Esta pode recorrer à venda do imóvel para recuperar o dinheiro emprestado, e o valor estipulado pelo PTAM minimiza os riscos envolvidos nesse processo.


Ele beneficia o solicitante do financiamento, ao entender se o preço pedido pelo vendedor é justo, o solicitante ganha um maior poder de negociação com a instituição financeira. Assim, o documento serve como uma ferramenta usada para orientar as decisões em transações imobiliárias.


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A Ipê Avaliações, uma avaliadora independente de ativos com forte atuação no mercado financeiro e de capitais, entende a importância do PTAM e a necessidade de um trabalho bem feito. Com uma equipe multidisciplinar, formada por engenheiros, economistas, contadores e profissionais certificados pela ANBIMA e registrados na CVM, a Ipê Avaliações se destaca por garantir uma avaliação precisa e confiável.


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