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ITBI: conheça o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis

Atualizado: 20 de mai.

Entenda o que é, como calcular, quem se isenta e qual a importância dessa taxa

Pessoa passando uma maquete de casa para outra pessoa
ITBI: Conheça o imposto sobre transmissão de bens imóveis - Saiba calcular, quem se isenta e sua importância para as prefeituras | Crédito: Freepik

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo antigo no Direito brasileiro, instituído em 1809. Originalmente, era um tributo de competência estadual, mas hoje em dia, é de competência municipal. Ele incide sobre a transmissão da propriedade imobiliária ou de direitos a ela correlatos.


Ele é cobrado quando ela é transferida, o que acontece quando o título de transferência é registrado no Cartório de Registro de Imóveis.


Essa taxa tem um papel na arrecadação municipal e é uma fonte importante de recursos para as prefeituras financiarem serviços e infraestruturas urbanas, como educação, saúde, transporte e saneamento básico.


O ITBI também promove a justiça fiscal, por ser um imposto progressivo, onde quem possui imóveis de maior valor paga mais, auxiliando na redistribuição da riqueza e na redução das desigualdades sociais.


Como calcular o ITBI?

O cálculo do ITBI é feito multiplicando-se o valor venal do imóvel pela alíquota correspondente. O primeiro fator é uma estimativa do preço de mercado do imóvel e é determinado pela prefeitura de cada município. Ele pode ser diferente do valor de compra e venda do imóvel, pois leva em consideração diversos fatores como localização, tamanho, infraestrutura, tecnologia e idade do imóvel.


A alíquota do ITBI varia de acordo com cada município, e geralmente é um percentual que varia de 2% a 3% sobre o valor venal do imóvel. Por exemplo, se o valor venal do imóvel é de R$ 500.000 e a alíquota do ITBI é de 2%, o valor do ITBI a ser pago será de R$ 10.000.


Quando é isento?

Existem algumas situações em que o ITBI é isento. A primeira ocorre em transferências de imóveis decorrentes de operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de uma pessoa jurídica, desde que a atividade preponderante da empresa adquirente não seja a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

Outra isenção de ITBI é prevista para transferências de imóveis rurais desapropriados ou para fins de reforma agrária. Esta isenção é determinada pela Constituição Federal de 1988 e está livre de impostos federais, estaduais e municipais.


Em outros casos, pessoas que adquirem um imóvel por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou do programa habitacional Minha Casa Minha Vida, podem obter desconto, ou até mesmo isenção total do ITBI. No entanto, as condições para esta isenção variam de acordo com as regras estabelecidas.


Procedimento de pagamento

O procedimento de pagamento do ITBI varia de município, mas geralmente requer os seguintes passos: primeiro, o comprador deve solicitar uma guia de recolhimento do imposto na prefeitura, que fica disponível online e deve ser preenchida com as informações da propriedade e da transação.


Em seguida, o valor do imposto é calculado e o pagamento é feito através de uma guia de recolhimento, que pode ser paga em qualquer instituição bancária até a data de vencimento indicada. Após isso, é necessário apresentar o comprovante na prefeitura para finalizar a transferência do imóvel.





Controvérsias e jurisprudência

O ITBI é um imposto que tem gerado diversas controvérsias jurídicas, uma delas está relacionada ao momento em que ocorre o fato gerador


O questionamento é se ele acontece com a celebração do contrato de compra e venda ou somente com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. O entendimento atual do Supremo Tribunal Federal (STF) é que o fato gerador do ITBI só ocorre com o registro do título no cartório.


Outra controvérsia está relacionada ao valor venal utilizado como base de cálculo do imposto. Em alguns casos, os contribuintes têm questionado os valores atribuídos pelas prefeituras, alegando que eles estão acima do preço de mercado.


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